金某与上海Y园林绿化有限公司、赵某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 作者：未知     时间：2020-12-23    来源：互联网

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪02民终5246号

上诉人(原审被告、反诉原告)：金某，男，汉族，户籍地上海市虹口区。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海Y园林绿化有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：赵某，总经理。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵某，女，汉族，户籍地上海市松江区。

上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。

上诉人金某因与被上诉人上海Y园林绿化有限公司(以下简称“Y公司”)、赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初14403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上述上诉人，被上诉人Y公司及被上诉人赵某的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

金某的上诉请求：撤销一审判决第三、第八项，依法改判支持金某一审中的全部反诉请求。

事实和理由：Y公司提供的房屋无法办理农家乐营业执照和许可证，系违章建筑，无法实现租赁目的。一审判决确认转租协议无效，无效的责任在于Y公司和赵某，Y公司和赵某应当返还收取的租金和使用费，并赔偿转让费、鱼塘承包费及装修损失。

Y公司、赵某共同辩称，转租协议虽然无效，但无效责任在于双方，不能归责于Y公司、赵某方。转让费是付给案外人，Y公司、赵某没有收到。金某实际经营，未受到无营业执照的行政处罚，一审判决租金已经低于Y公司、赵某向村委会应缴的租金。请求驳回上诉，维持原判。

Y公司、赵某向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令解除双方于2014年9月8日签订的《转租协议》，金某交还租赁房屋；2、判令金某支付未付租金暂计人民币(以下币种均为人民币)221,000元(自2017年3月9日起算至实际交还租赁房屋之日止，暂算至2018年10月8日)；3、判令金某支付利息暂计21,326.5元(以221,000元为本金，按照年利息6%，从2017年3月9日计算至判决之日止)；4、判令金某支付违约金30,000元。一审审理中，金某提起反诉，请求判令：1、确认金某与赵某签订的《转租协议》无效；2、判令赵某、Y公司承担因合同无效造成的装修损失费用500,000元；3、判令赵某、Y公司返还已付租金300,000元；4、判令赵某、Y公司返还已付转让费48,000元、保证金30,000元、押金10,000元、鱼塘承包费12,000元；5、本案反诉费由赵某、Y公司承担。

一审法院认定事实：2009年10月1日，青浦区金泽镇育田村民委员会(甲方)与Y公司(乙方)签订《原育田村办公室财产租赁合同》，约定，甲方将原育田村民委员会办公室等房屋租赁给乙方使用，房屋厕所停车棚面积736.08平方(包括育平5队仓库72.89平方)场地通道面积530.05平方，不得用于工业生产。租期12年，自2009年10月1日至2021年9月30日。后Y公司对上述部分房屋自行进行翻新重建、装修，但翻新重建未有相应的依法审批手续。房屋所涉土地为集体所有的耕地。

2014年9月8日，法定代表人赵某代表Y公司(甲方)与金某(乙方)签订《转租协议》，约定：甲方将青浦区西岑镇西岑支路XXX号(以下简称“系争房屋”)租给乙方经营，在经营过程中，乙方必须遵守国家法律、法规，不得做违法经营之事，甲方要做好各方协调工作，使乙方经营中一切顺利，甲方留下两间房自用。租金每年120,000元，付三押一，每月的水、电、电话等费用都由乙方支付，房租每二年涨10%。租期暂定5年，自2014年9月8日至2019年9月8日，当中如有不可抗拒因素(如政府拆迁)，乙方必须无条件终止协议，甲方不做任何赔偿，如暂无政府拆迁，甲方必须保证乙方的正常经营，不得以任何理由终止协议。乙方支付三万元保证，如提前退出，保证金不予归还，如甲方违约，支付双倍保证金给乙方。

协议签订后，金某向Y公司先后支付保证金30,000元、押金10,000元及2014年9月8日至2017年3月7日期间的租金300,000元、鱼塘承包费12,000元，并实际在系争房屋内开展农家乐经营。

金某称2017年8月接相关部门通知，未有营业执照的农家乐被勒令停止经营，2017年9月系争房屋内开设的农家乐停止经营，2017年12月19日系争房屋因赵某举报偷电而被电力部门断电至今，虽房屋不能经营农家乐，但金某的物品尚在系争房屋中，在未解决赔偿纠纷前不同意交还系争房屋。赵某则表示2017年12月19日因金某开设的农家乐盗电行为被相关部门拆除电表拉掉电线断电至今，导致无法使用电力；目前农家乐虽空关不经营，但金某未归还房屋。

一审法院第二次庭审中双方对金某主张的装修损失未能达成一致意见，金某表示会向法院提出针对其对系争房屋装修部分进行鉴定的申请，但经法院释明，金某庭后未在合理期限内提供相应的书面申请且未提供其进行有关装修添附的证据。

一审审理中，金某表示：1.金某承租系争房屋用于经营农家乐，进行了装修并添置家电等设施，且对漏水的屋顶进行维修。为此提供其自制清单：1)客房：床、席梦思、床垫、被子、枕头、床单、卫生间灯具，共80,000元；2)娱乐厅：自动转台、音响、点歌机、灯具，共30,000元；3)餐厅：大圆桌、灯具、挂壁，共20,000元；4)厨房：冰箱、冰柜、蒸饭箱、热水器、餐具、炉灶、钢瓶、电饭煲，共30,000元；5)洗衣机、烘干机、排风机、货架、灯笼、卫生工具、桌子、椅子、地毯、椅套，共30,000元；6)河道：电动船、脚踏船、观光棚、放养各类鱼类、增氧泵，共70,000元；7)仓库：维修工具、员工服装、劳动用品，共20,000元；8)空调、麻将桌、屏风、财神佛、净水器、纱窗、门帘、挂钟表，共30,000元；9)洗浴热水机、32寸电视机12台，共40,000元；10)大装修、维修、人工费、材料(房屋漏水、瓷砖)，共200,000元；11)改装东方有线台费用，共20,000元；12)购置17座大车用于接送客人、自备5人座车(已卖亏损)，共200,000元；13)房东三年欠电、水费共10,000元；14)房东收取本人300,000房租、押金10,000元、保证金30,000元、转让费48,000元、鱼塘承包费加鱼费12,000元。Y公司、赵某对清单真实性不认可，其中部分物品是出租给金某时就已有的，并非是金某购置，金某自购的物品是用于其农家乐经营，与Y公司和赵某无关，要求金某进一步提供相应购买凭据；另房屋漏水维修是村里负责并出资的，金某没有支出费用；金某只是自建了一间卫生间并做了隔断、将原有卫星电视改为有线电视、对潮湿起皮的墙壁铲掉原涂料重新涂了涂料。2.金某称承租系争房屋是支付了转让费，为此提供收款人为王某的收据。Y公司、赵某对收据真实性不认可，表示没有收到过该款项。

Y公司、赵某则表示：房屋漏水问题是村委会进行维修，为此提供了2018年11月27日村委会证明。金某表示村里干部是来查看过系争房屋漏水情况，但看过后没有进行维修，是金某自行进行的修缮。

一审法院认为，金某与Y公司、赵某一致确认系赵某代表Y公司与其签订《转租协议》，因此确认《转租协议》的相对方及责任主体为Y公司与金某。

关于《转租协议》的效力。金某向Y公司承租系争地块和房屋用于开设农家乐。系争地块性质为耕地，根据我国土地管理法的相关规定，土地使用者应严格按照土地规划所确定的土地用途使用土地，禁止擅自在耕地上建房；另租赁所涉部分房屋系Y公司重建房屋，该重建房屋无相关建设或规划许可等合法准予其重建的手续，也未提供主管部门对于其重建行为认可的证据，故确认Y公司与金某所签订的《转租协议》违反了法律法规强制性规定，应属无效。作为租赁关系的两方，都有谨慎核实租赁标的物合法性的义务，导致涉案《转租协议》无效，Y公司与金某均有过错。

关于后果处理问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉讼《转租协议》无效，金某理应将系争房屋土地腾退并返还给Y公司；当初为保证协议顺利履行而支付的租赁保证金、押金应当如数返还，故金某要求返还保证金、押金的诉请，法院予以支持。至于金某主张返还转让费及鱼塘承包费的主张，没有事实和法律依据，不予支持。

另，转租协议无效，但金某实际占用房屋土地的，可以参照转租协议约定的金额标准支付相应的占有使用费，故金某要求返还已付300,000元租金使用费的诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。但考虑到金某已于2017年9月停止经营且系争房屋土地已不具备实现其合同目的之条件，故酌情将2017年9月起的占有使用费标准调整为每月3,000元；金某辩称Y公司曾承诺自2017年3月起只要照顾好赵某之母便可不用支付租金，一方面是没有相应的证据予以佐证，另一方面是附条件的免租之条件并未成就。转租协议无效前提下，且双方又发生了事实上不能使用房屋土地实现租赁目的，在此情况下Y公司主张逾期支付使用费利息损失及违约金，于法无据，法院不予支持。

关于金某主张的装修损失，经法院释明，金某未能在合理期限内向法院提供相应装饰添附的证据亦未申请司法评估，应自负相应法律后果，故对此损失诉请不予支持。考虑到Y公司在庭审中确认了金某在租赁过程中确有改建厕所、重刷涂料和设置有线电视等事实，故法院在考量客观投入、残余现值、双方过错等因素后酌情确定Y公司分担金某此些添附损失中的10,000元。

一审法院据此判决：一、上海Y园林绿化有限公司与金某于2014年9月8日签订的《转租协议》无效；二、金某应于判决生效之日起三十日内将上海市青浦区西岑镇西岑支路XXX号房屋土地腾退并返还给上海Y园林绿化有限公司；三、金某应于判决生效之日起十日内支付上海Y园林绿化有限公司使用费(按每月人民币10,000元标准，自2017年3月8日起算至2017年8月31日止；按每月人民币3,000元标准，自2017年9月1日起算至实际腾退之日止)；四、上海Y园林绿化有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海Y园林绿化有限公司应于判决生效之日起十日内返还反诉金某保证金人民币30,000元；六、上海Y园林绿化有限公司应于判决生效之日起十日内返还金某押金人民币10,000元；七、上海Y园林绿化有限公司应于判决生效之日起十日内支付金某损失费用人民币10,000元；八、金某的其余诉讼请求不予支持。

二审中，金某提交照片一组、与上海宏傲建筑装饰工程有限公司装修合同一份及价值200,000元的装修清单。金某称照片涉及到一审中未提及的设备如锅炉、空调之类的，合同及清单可以证明金某为经营农家乐投入了200,000元进行装修，现请求法院对装修进行评估。Y公司、赵某表示相关证据产生于一审前，在一审就应当提供，故不属于新证据。此外，Y公司、赵某对证据真实性亦不认可，仅凭一份合同无法认定金某进行过装修。金某在一审中经法官释明后放弃了评估申请，应当自行承担法律后果。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据一审审理档案的记录，金某在经释明后未提交书面申请及相应依据，在之后的庭审中亦未对法官释明的视为其未申请司法评估的法律后果提出异议，故本院对金某在二审期间要求对系争房屋装修、设施等进行司法评估的申请，不予准许。

本案中，一审法院基于查明的事实，对涉案租赁合同的法律效力所作的认定，并无不当，本院予以认同。根据查明的事实，金某直至一审审理期间仍未腾退系争房屋，故理应承担占用期间使用费。一审法院结合案件的实际情况，酌情对金某应付使用费的标准已作相应调整，符合公平原则，相应判决事项，本院予以维持。

此外，针对金某的其他诸项反诉请求，一审判决已作相应阐述，本院予以认同，不再重复。需要指出的是，金某在二审期间仍未就其实际支付装修金额等问题提交证据予以佐证，故其关于要求赔偿装修损失等的诉讼请求，显然缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决基于查明的事实并综合了案件的实际情况，对使用费及损失赔偿金额酌情作出了判定，并无明显不妥，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币8,180元，由上诉人金某负担。

本判决为终审判决。

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

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